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무주택자 2030 벼락거지 탈출하는 법(나라면 이렇게...)

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2030 무주택자 벼락거지 탈출

현재 부동산 시장이 너무나 상승기이기 때문에 이를 올라탄 사람과 그렇지 못한 사람 너무나 차이가 벌어졌습니다. 저는 운좋게 상승장에 올라탔지만 그렇지 못한 지인들, 친구들도 많은데요, 직접적으로 이렇게 해라라라고 말은 못하지만 그래도 저라면 지금 내가 2030에 무주택에 벼락거지라는 기분이 들어서 뭐라도 해야겠다라고 생각한다면 저는 이렇게 할 것 같습니다.

 

당연히 투자를 권유하거나 종용하거나 하는 것이 아닙니다. 이런 방법도 있다는 것을 알려주는 것이며 모든 책임은 본인이 지셔야 합니다. 그럼 한번 그 마지막 탈출 방법을 써보도록 하겠습니다.

 

종잣돈 모으기

일단 종잣돈은 있어야 합니다. 당연하죠. 이제 대출도 막혀버리는 상황이기 때문에 쉽지 않겠지만 사실 이게 없으면 그냥 냥 언제올지 모르는 다음 상승장때까지 기다려야 합니다. 저는 개인적으로 최소 5천만원에서 1억원까지는 있어야 한다고 생각합니다. 

 

신용대출도 괜찮습니다.(최대한 안전한 방법이기 때문에) 부모님께 빌리던, 본인이 모아놓은 돈이던 상관없습니다. 최소 5천만원 이상의 종잣돈은 있어야 합니다.

 

주식, 코인은 절대 금지

여기서 잃으면 모든걸 잃어버리기 때문에 리스크가 큰 주식이나 코인은 하지 않습니다. 나중에 돈 벌어서 하세요. 지금 잃으면(특히나 대출이었다면) 다음 상승장때에도 열심히 빚을 갚고 있어야 할 수도 있습니다. 다시한번 말씀드리지만 주식, 코인은 나중에 돈 벌고 공부해서 소액으로 시작하세요.(잃어도 되는 돈으로)

 

결국은 부동산, 그중에서도 아파트

짤막하게 현 상황을 적으면 전국 아파트 시장이 불타오르고 있습니다. 사실 개인적으로 이게 언제 끝날 거라고 예측하기가 어렵습니다. 상대적으로 수도권은 입주물량 감소와 재개발/재건축 이슈가 있기 때문에 상승장이 더 오래 갈거라고 보고, 지방장 같은 경우도 수도권이 어느정도 조정이 돼야 투자자들이나 실수요자들의 매수세를 억누를 수 있는데 쉽지 않죠. 물론 지방이 더 리스크하긴 합니다.

 

부동산 규제때문에 오히려 투자자들은 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 민간임대 아파트 등으로 몰리고 있는데 이건 일단 리스크가 크기 때문에 우리는 건들지 않습니다. 특히나 규제 한방으로 훅 갈 수 있습니다. 지식산업센터도 하지 않습니다. 대부분 분양권 투자로 하실 텐데 돈이 묶입니다. 그 사이에 규제나오면 훅 갑니다. 하지 않습니다.

 

단, 오피스텔 입지 좋은 곳과 주변 아파트 대체용으로써의 오피스텔은 괜찮으나 역시나 큰 돈 들어가서 패쓰합니다.

 

따라서 상승장이 쉽게 끝나지 않을 것이고(수도권, 지방 모두) 설사 하락장으로 바뀐다해도 살아남을 수 있는 투자법이 필요합니다.

 

소액 아파트 갭투자!!

결국은 종잣돈으로 소액 아파트 갭투자 밖에 없습니다. 그렇다고 아무거나 사면 안됩니다. 

 

첫번째 투자는 조정지역 내 갭투자를 1채 합니다. 종잣돈 5천이라고 가정하면 대략 2천만원이 좋습니다. 조정지역 2천만원이면 솔직히 서울은 무리고 경기도 외곽쪽 잘 찾아야 나올 겁니다. 주로 공시가 낮은 낡은 아파트가 대상이겠죠. 대신 아파트 밀집 지역이고 이왕이면 2천만원 내에서 제일 입지 좋은 곳으로 합니다. 첫 아파트이니 취득세는 1.1% 입니다.

 

지역 + 인구로 검색하면 다 나옵니다

이제 3천만원이 남았죠. 이제 비조정지역으로 갑니다. 리스크 관리를 위해서 인구는 최소 25만 이상이어야 합니다. 그 이하가 아예 안되는 것도 아니고 오히려 더 수익률이 좋을 수도 있지만 리스크 관리 차원에서 그렇습니다.

 

이 경우에도 대략 1천만원 갭으로 사셔야 합니다. 이런게 가능하냐고 말씀하실 수도 있는데요, 지방 아파트 대략 1.5억 이하 아파트라면 이렇게 매수가 가능합니다. 즉, 새아파트 안되고, 낡은 아파트겠죠. 아파트 밀집 지역이어야 합니다. 나홀로 아파트는 피합니다.

 

위는 원주시 아파트인데요, 인구 35만에 아파트 밀집지역입니다. 연식 오래됐고 매매가 1억 2천에 전세 1억 정도 나오죠. 부동산 가서 어떻게든 1천만원 정도로 맞출 수 있을 겁니다. 절대 투자를 찍은 지역이 아니고 예시로 보여드린겁니다!!!!

 

 

여기까지는 조정 1채, 비조정 1채라서 취득세 1.1%입니다. 이제까지 3천만원 사용했죠. 나머지 2천만원도 1천만원 갭투자를 하는데 공시가 1억 미만으로 합니다. 역시나 비조정, 아파트 밀집지역, 인구 25만 이상을 찾습니다. 공시가 1억 미만이라서 취득세 1.1% 나옵니다. 

 

구미... 이것 또한 예시입니다. 절대 투자 추천 지역이 아닙니다!!

총 5채 갭투자 완성했고 이제 열심히 대출이자를 갚으면서 본인이 소득을 올릴 수 있는 일을 열심히 하고 살아갑니다. 여기에 당연히 부동산 투자 공부도 하셔야 겠죠.

 

그리고 절대 하락론자의 말에 휩쓸리지 않습니다. 아예 쳐다도 보지 마세요. 금리가 어떻고 정부 규제가 어떻고 세금이 어떻고 제가 투자한 2016년도에도 집 투자하면 조롱받던 시절이었습니다. 하락론 자체 글이나 영상을 마시고 본인의 인생에 도움되는 것들만 공부하세요.

 

투자 후 장점, 단점

투자 후 일단 다주택자가 되었기 때문에 청약은 포기합니다. 어차피 청약이 가능해서 로또급 분양이 가능했다면 이런 투자 안했겠죠?

 

이제는 기다려야 합니다. 최소 2년인데요, 2년 후에 상황봐서 계약갱신청구권을 쓴 세입자와 재계약을 하던지(5%), 매도하면 됩니다.(양도세 중과 없습니다) 세입자들 관리는 하셔야죠.

 

상승장이 계속 되거나 폭등한다면? 대략 수익률이 못해도 500%는 나올겁니다. 5천만원이면 2억 5천이고 세금 뗴면 대략 2억. 물론 계속 들고 가도 됩니다. 일단 연식이 됐고 아파트 밀집 지역이라 재건축도 바라보면서 장기투자 하는 거죠.

 

횡보장, 조정장이라면 그냥 전세금만 올려서 투자금 조금씩 회수하면 됩니다.

 

하락장이라면 사실 매가 하락보다 전세금 하락을 더 걱정해야 하는데요, 인구 25만 이상에 아파트 밀집지역이라면 일단 실수요 있고 상권도 괜찮아서 생각보다 크게 빠지지 않을 겁니다. 오히려 매가가 하락할때 사람들은 집을 안사고 전세로 돌릴거기 때문에 안빠질 수도 있습니다.(실수요지역의 특성) 

 

최악의 경우 전세금이 하락해서 뺴줘야 하는 경우의 대비책은 마련해두셔야 합니다. 이게 제일 큰 리스크입니다. 

같이보면 좋은 추천 포스팅

서울 6억대 이하 아파트 추천 :: 신혼부부 살다가 집 옮기세요

 

결론 : 이렇게라도 안하면

이렇게라도 안하면 진짜 대한민국에서 집을 가질 수 없을 겁니다. 지금 전세에서 반전세도 많아지는 와중에 월급의 반은 주거비용으로 지출해야 할 수도 있죠. 위에 투자법이 리스크 대비 수익은 정말 좋다고 생각합니다. 세금에서도 어느정도 자유롭구요. 결국 모든 것은 본인이 선택하고 그에 따른 책임을 지는 겁니다. 이게 살아가는 세상 이치라고 생각합니다. 이 글에서 꼭 조금이라도 인사이트를 얻으셨으면 합니다. 감사합니다.

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