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다산역 데시앙 분양가 등 분양정보 분석

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다산역 데시앙 오피스텔

지금 1주택, 다주택자분들은 아마 오피스텔이나 지식산업센터 투자로 눈길을 많이 돌리고 계실겁니다. 부동산 규제가 촘촘하게 얽혀있다보니 주택을 초과하는 순간부터는 상당히 출구 전략이 힘들죠. 물론 오피스텔 또한 주거용일 경우 취득세 빼고는 마찬가지입니다만 그래도 청약에 신청을 해서 당첨이 가능하다는 점을 보면 사실 마땅한 투자처가 없는 상황입니다. 오피스텔 투자에 관해서는 아래 일전에 작성했던 포스팅을 한번 보시고 오면 큰 도움이 되시리라 생각합니다.

주거용 오피스텔 아파텔 투자법 정리(feat.유보라 더 크레스트)

 

주거용 오피스텔 아파텔 투자법 정리(feat.유보라 더 크레스트)

주거용 오피스텔 개론 저는 참고로 현재 다주택자라서 더이상의 아파트 투자는 진행하고 있지 않습니다. 부동산 규제가 생각보다 꼼꼼해서 가지고 있는 것들 관리하고 새로 입주할 아파트 입주

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저는 이번에 7월 말 정도에 분양이 예정되어 있는 다산신도시 다산역 데시앙 오피스텔에 청약을 넣을 예정인데요, 아직 모집공고문이 올라오지 않았지만 그 동안의 정보를 바탕으로 한번 공부삼아 포스팅을 해보도록 하겠습니다.(모집공고문이 올라오면 포스팅을 다시 수정할 예정입니다.)

 

다산역 데시앙 개요

'다산역 데시앙'이 오피스텔명입니다. 위치는 경기도 남양주시 다산동 6056이고, 규모가 오피스텔급 치코는 상당히 큰 편입니다. 총 531세대이고, 지하 5층에서 지상 15층까지 이루어져있습니다. 건폐율은 68% 정도이고(오피스텔이니까요), 주차대수도 총 836대로 약 1.5대의 주차보유대수를 보여줍니다.

 

다산역 데시앙 입지

다산신도시는 다들 아실 겁니다. 사실 저는 공공분양때부터 청약을 넣었지만 모두 떨어졌습니다. 그때 당첨만 됐다면 지금 못해도 5억원 정도를 벌었을텐데 상당히 아쉽습니다. 다산신도시의 위상은 다들 아시리라 생각합니다. 약간 중소규모 신도시 치고는 정말 살기 좋은 곳이라는 인상을 받았습니다.

 

다산역 데시앙은 그 중에서도 중심, 역사 예정인 8호선 다산역과 300미터 정도의 역세권입니다. 다산역은 2023년 개통예정이긴 한데 대략 한 2024~2025년은 돼야 실제 개통이되지 않을까 예상합니다.

 

다산역 데시앙은 2024년 3월경 입주예정이니 잘하면 입주즈음에 실제 다산역이 개통하는 초강력 호재를 맞이할 수도 있습니다.

 

사실 입지는 정말 최고입니다. 역세권, 중심상업지, 공원(녹지공간)까지 오피스텔 입지로써는 최고라고 할 수 있습니다. 사실 오피스텔 입지에 학교 위치까지 따지기에는 좀 그렇지만 신도시 택지다 보니 학교 통학도 제법 모두 가까운 곳으로 가능합니다.  

 

인근 아파트들의 시세가 보이시죠. 하반기에는 다산역 국평 아파트는 대부분 10억을 찍을 겁니다

 

일단 8호선이 오면 잠실까지 20분대입니다. 지금은 버스 아님 자차인데요, 버스의 경우 다산역 데시앙 위치에서 약 50분에서 1시간이상 걸리고, 자차도 못해도 출근길의 경우 최소 50분 이상입니다.

 

8호선 20분대는 정말 최고의 호재라고 할 수 있죠. 거기에 역세권 200미터~300미터이기 때문에 이번 경쟁률 또한 박터지리라고 생각합니다.

 

GTX-B노선 호재도 있긴 한데 이건 8호선이 별내까지 연장이 되고, 별내에서 다시 GTX-B노선을 타는 겁니다. 일단 GTX-B가 언제 개통될지 모르긴 하나 호재로 계속해서 남아있기만 해도 좋죠. 이 경우 서울역, 용산, 여의도, 신도림까지도 상당히 쾌적하게 출퇴근이 가능하게 될 겁니다.

 

그외 상업지는 말 안해도 아실거구요, 인근 공원과 녹지공간도 정말 우수합니다. 오피스텔 단지 내도 어느정도 조경은 되리라 예상하지만 아파트 만큼은 될 수가 없죠. 그래도 다산 신도시 자체가 큰 녹지공간으로 둘러쌓여있어서 전혀 상관없을 겁니다.

 

상품성

요즘에는 대규모 주거용 오피스텔을 아파텔이라고 부르죠. 커뮤니티도 거의 아파트와 동급일 겁니다. 헬스장, 테라스, 스터디룸, 독서실, 공유사무실까지 커뮤니티 상품성 자체도 훌륭합니다.

 

다산역 데시앙 분양가 (예상)

84제곱 기준으로 대략 5억 중후반대를 예상합니다. 그래도 인근 아파트 시세에 비해서 저렴하긴 하지만 아파트와 오피스텔 비교가 되지 않죠. 저는 위의 오피스텔 투자 인사이트 포스팅을 보셨으면 아시겠지만 대략 인근 새아파트 59제곱 시세보다 저렴하면 충분히 괜찮은 분양가라고 보는데요.

 

 

사실 다산신도시내에 59제곱 면적이 별로 없습니다. 거의 없다고 할 수 있죠. 그래서 다산역 데시앙 소형 평형에 대한 인기도 상당히 좋을 거라는 것을 예상할 수 있습니다.(1인가구에서 신혼부부까지)

 

84기준 5억 중후반 정도면 분양을 받아서 2024년까지 홀딩할 이유는 충분합니다.

 

청약

 

일단 100호이상 오피스텔이라 청약홈에서 청약을 받을 것이고 청약신청금은 300만원일 겁니다. 가족분들 명의로도 하실 분들은 사람 수대로 300만원을 모두 준비하셔야 합니다. 

 

일단 계약금은 분양가의 10%일 것이고, 중도금 대출은 시행사보증일 확률이 큰데요, 수도권 전체가 조정지역, 규제지역인 상황에서 HUG보증으로 하면 아마 투자수요가 뚝 떨어질 것이기 때문입니다. 중도금 무이자까지는 안해줄 것으로 예상합니다.

 

참고로 LTV는 오피스텔이니까 70%라고 해도 DSR이 40%입니다. 나중에 잔금상황까지 꼭 고려하셔야 합니다. 

 

결론 : 무조건 청약 신청

그래도 분양가의 10%로 2024년까지 홀딩할 수 있고, 늦어도 2025년까지는 다산역 개통(이건 모릅니다만... 그래도 공사는 하고 있으니) 호재. 다산신도시 역세권+중심상업지라는 점을 고려하면 무조건 투자를 생각하시는 분이라면 무조건 청약 신청입니다. 

 

아울러 부동산 시장이 상승장이고, 앞으로도 상승장이 예상되는 만큼 다산역 데시앙은 다산신도시내 아파트 대체품으로써 상당히 괜찮다고 봅니다.

 

단, 인근에 3기 신도시 왕숙신도시가 예정되어 있습니다만 여기에 물량(당연히 업무지구로 오피스텔도 많이 있겠죠)이 쏟아져 나오면 악재인 것은 분명합니다만 다산역 데시앙 입주하고, 다산역 개통할때까지도 입주물량은 전무할 것입니다. 고로 3신 신도시 진행상황을 보고 여차하면 입주물량 터지기 전에 던져도 되는 것이죠.

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