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인천 아파트 부동산 시세 흐름과 향후 전망

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수도권 중에서 한 곳을 차지하고 있는 인천. 특히 2021년 많은 분양물량을 예정에 앞두고 있어서 그런지 많은 분들이 인천 아파트 시세 흐름이나 인천 부동산 향후 전망에 대해서 궁금해 하십니다. 

그래서 2021년 2월 현재 인천 아파트는 어떤 흐름을 보여주고 있고, 앞으로 어떻게 될 것인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그럼 아래를 봐주시기 바랍니다.

 

인천 매매/전세 지수

먼저 인천광역시의 매매/전세지수를 보겠습니다.(KB부도산 기준) 보시면 수도권 부동산 사이클과 거의 똑같은 움직임을 보이신다는 것을 알 수 있습니다. 

 

08년 정점을 찍고 이후 13-14년까지 하락, 그리고 다시 상승장이 지금까지 이어오고 있습니다. 전세가는 뭐 역시나 지속적인 상승과 보합만을 반복하고 있네요.(이것만 봐도 수도권은 확실한 양질의 민영주택이 공급부족 상태입니다.)

 

기간을 13년부터로 다시 보면, 최근에 다시 엄청난 상승을 보여주고 있습니다. 매매가와 전세가 같이 올라가주는 모습니다. 

 

보통 매매가가 오르면 전세가는 상대적으로 덜 오르거나 강보합인 모습을 보여줘서 전세가율이 떨어줘져야 뭐 하락 사이클의 기미라도 보이는데 서울, 경기, 인천 다 똑같습니다. 

 

진짜 이번 부동산 상승장의 끝은 언제일지 저도 궁금해집니다.

 

인천 가격 분위지도

거창한 인천에 대한 지역분석은 필요없고 그냥 호갱노노 분위지도만 봐도 파악이 가능합니다. 가격이 높은 곳이 입지 좋고 새아파트가 몰린 곳이겠죠. 

 

보시면 역시나 송도(연수구), 서구, 부평구, 남동구의 시세가 두드러집니다.

실제로 평당가로 봐도, 연수구, 부평구, 서구 순으로 나오네요. 옆에 빨간 화살표가 상당히 인상적입니다. 인천광역시 전체가 오르고 있으니까요.

 

인천광역시 미분양 및 입주물량

볼 것도 없지만 미분양 데이터를 보겠습니다. 2014년 정점을 찍고 쭉 내려오고 있습니다. 인천은 은근 택지, 재건축/재개발이 많은 구도심이라서 물량이 상당히 많은 곳입니다.

 

입주물량 데이터입니다. 보시면 2008년 최고 매가 상승기때 적었다가 2010년부터 입주량이 늘어나면서 하락, 그리고 2013년 물량 적정기때 꿈틀대다가 다시 상승장.

 

보시면 2010년에 입주가 많았다는 것은 2007년, 2008년에 분양이 많았었습니다. 당연하죠, 최고의 불장이었을때니까 분양 족족 완판. 이걸 말씀드리는 이유는 부동산 시장은 최고 상승기에 분양이 터져나오면 상당히 조심해야 한다는 점입니다. 

 

특히 2007년 과공급에서 그리고 바로 분양이 쏟아지는 이 패턴이 하락장의 단서가 될 수 있습니다. 물량이 많다 = 전세 밀리고, 매가 주춤하다가 갑자기 입주가 줄면서 다시 매가 상승, 그리고 많아지는 분양에서 완판이 되면서 시장의 유동성이 쭉 빨려들어가기 때문이죠.(수도권 모두가 이래야 함)

 

그런데 지금 상황을 보면 적정 물량기이고, 2022년, 2023년에 물량이 제법 됩니다. 그럼 수도권은 2018, 2019년 과공급기에서 지금 입주물량이 줄었고, 이때 분양이 많았으니까(2022년, 2023년에 입주가 많으니까) 시장이 안좋아질거라고 예상해야 할까요?

 

전혀 아닙니다. 서울은 완전 2021년 올해부터 씨가 말랐고, 경기도도 입주물량이 계속 줄어듭니다. 수도권은 큰 한 덩어리로 봐야해서 어느 한쪽이 과하거나 부족하면, 다른쪽이 과한거 소화해주고, 부족한거 채워주게 됩니다. 수도권은 한 생활권이니까요.

 

인천이 2022, 2023년에 입주가 많다 해도 전세가는 주춤할지언정 아마 매가는 하락하지 않을 거라고 봅니다. 문제는 지금 시행되고 있는 임대차법에 의한 시장왜곡상태가 오히려 입주물량기간에도 전세가를 안정시켜 줄지도 모른다는 예상을 저는 하고 있습니다.

 

예전처럼 입주시즌에 전세물건이 나오지 않게 되니까요. 이것은 분명 부동산 규제책들의 영향이 너무 큽니다.

 

인천 인구 흐름

인구는 순전출 상황입니다. 즉, 인구가 줄어들고 있긴한데요.

 

거의 300만 되는 대도시에서는 전혀 신경쓸건 없습니다.

 

전세가율

마지막으로 전세가율을 보겠습니다. 서울, 인천, 경기 모두 비슷한 흐름을 보여주고 있는데요, 서울은 2018-2020년 과공급기의 영향으로 전세가가 상당히 밀렸습니다. 이때 매가도 상당히 주춤했었죠.

 

그런데 인천은 나름 선방을 했습니다. 2018년 피크때에도 말이죠. 조금 재미있는 모습이긴 한데요, 아마도 인천은 택지도 택지지만 재개발/재건축의 멸실물량도 제법 있어서 그런 것 같습니다. 

 

또한 매가/전세 모두 입주물량의 영향으로 주춤했지만 아무래도 유동성장이라기 보다는 실거주장의 성격이 더 강해서 일거라고 보입니다.(인천의 폭발적인 상승은 나오지 않았었죠.)

 

지금은 오히려 전세가율이 올라가고 있습니다. 뭐 매가/전세가 둘다 오르고 있는데, 임대차법의 영향으로 전세가 없으니까요.

 

그래도 인천의 전세가율이 낮은편은 아닙니다. 사실 지난 상승장때의 전세가율이 대략 40-50이 나왔다고 하는데요, 지금도 하방이 넉넉하니 상승의 추세는 더 있다고 말할 수도 있지만 그때와는 상황이 다릅니다. 

 

지금은 저금리에 전세자금대출이 풍부하게 들어와있어서 전세가율이 더 높아진 영향도 큽니다. 따라서 대략 예전처럼 전세가율을 40-50으로 보면 안되고 대략 55정도가 최하단(상승장 피크의 전세가율)이 아닐까 하네요.

 

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결론

인천 부동산 지금은 불장. 2022, 2023년에 입주물량이 많지만 수도권 전체로 보면 물량부족 상태가 맞음. 따라서 하락의 요인은 보이지 않음.

 

올해 분양물량이 많아도 실거주장의 성격이라서 이후 영향을 크게 미치지 않음.

 

지금 수도권의 새아파트는 어디를 분양받아도 손해 볼 가능성은 거의 없습니다. 청약을 꼭 하시기 바랍니다.

 

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